목차

1. 전세사기로 고소했는데 돈은 어떻게 받나요?
2. 집주인이 근저당 숨기고 계약했어요, 사기죄 되나요?
3. 집주인이 빚쟁이들한테 쫓기는데 제 보증금은 안전한가요?

Q1. 전세사기로 고소했는데 돈은 어떻게 받나요?

작년에 전세 2억 8천으로 들어왔는데 나중에 알고 보니 이 집으로 집주인이 여러 명한테 이중계약을 했대요. 저 포함해서 피해자가 4명이나 되고, 집주인은 돈 챙겨서 행방불명이에요. 경찰에 사기죄로 고소는 했는데 아직 못 잡았고요. 변호사 상담받았더니 "형사사건은 처벌만 하는 거고 돈 받으려면 민사소송 해야 한다"는데, 집주인이 도망간 상태에서 민사소송 해봤자 의미 있나요? 전세사기 피해자한테 정부 지원이 있다는 얘기도 들었는데 어떻게 신청하나요?

A. 관련 문의 답변

형사 처벌과 보증금 회수는 별개이나 형사소송법 제25조의2 배상명령으로 동시 진행 가능하고, 전세사기피해지원법에 따른 정부 지원도 받을 수 있습니다. 

형사고소와 민사소송은 목적이 다릅니다. **형법 제347조(사기죄)**는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다"고 규정하여 가해자를 처벌하는 것이 목적이에요. 하지만 피해자가 돈을 돌려받는 것과는 직접 관련이 없습니다. 그러나 **형사소송법 제25조의2(배상명령)**를 활용하면 형사 재판에서 동시에 배상 결정을 받을 수 있어요. 배상명령은 민사 판결과 동일한 효력이 있어 강제집행이 가능하며, 별도로 민사소송을 제기하는 수고를 덜 수 있습니다. 다만 임대인이 재산을 숨기거나 소재불명이면 실제 회수는 어려울 수 있습니다.

이런 경우 **전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해지원법)**을 활용하셔야 합니다. 이 법에 따르면 피해자로 인정받으면 ① 주택도시기금 우선 지원(전세보증금 대출 우대, 최대 5억원), ② 피해 주택 우선 매입(LH나 지자체가 매입 후 저렴하게 임대), ③ 법률 지원 및 소송 비용 지원을 받을 수 있어요. 신청 방법은 관할 지자체(시·군·구청) 전세사기피해지원위원회에 피해 사실 증명(경찰 고소 접수증, 계약서 등)을 제출하면 됩니다. 한국토지주택공사(LH) 전세피해지원센터(1600-1004)에서도 상담 가능합니다. 민사소송은 진행하되, 실제 회수 가능성이 낮다면 정부 지원을 적극 활용하는 것이 현실적입니다.

Q2. 집주인이 근저당 숨기고 계약했어요, 사기죄 되나요?

5개월 전에 전세 2억 7천으로 들어왔어요. 계약할 때 집주인이 "대출 전혀 없는 깨끗한 집"이라고 해서 안심하고 들어왔는데요. 최근에 등기부등본 떼어보니까 제가 계약하기 20일 전에 2억 2천 근저당이 설정돼 있더라고요. 집주인한테 따졌더니 "그때 급전이 필요해서 잠깐 대출받았다"면서 대수롭지 않게 얘기하는데, 이게 사기 아닌가요? 지금 집값이 4억 2천 정도인데 근저당 2억 2천에 제 전세 2억 7천이면 총 4억 9천이잖아요. 제 보증금 위험한 거 아닌가요?

A. 관련 문의 답변

임대인이 계약에 중대한 영향을 미치는 근저당 존재를 고의로 숨긴 행위는 민법 제110조 사기에 해당하며 계약 취소 및 형사 고소가 가능합니다. 

말씀하신 상황은 전형적인 전세사기 사례입니다. **민법 제110조(사기·강박에 의한 의사표시)**는 "사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다"고 규정하는데, 임대인이 계약 체결에 중요한 영향을 주는 사실(근저당 설정)을 의도적으로 숨긴 것은 명백한 사기예요. 대법원도 "임대인이 선순위 권리관계를 고의로 은폐하여 임차인을 속인 경우 사기죄가 성립한다"고 판시했습니다(대법원 2009도6788). **형법 제347조(사기죄)**는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금"이라고 규정하여 형사처벌도 가능합니다.

법적 대응은 두 방향으로 가능합니다. 민사적으로는 ① 내용증명으로 사기를 이유로 계약 취소 통지, ② 보증금 전액 및 손해배상 청구, ③ 집주인이 거부하면 계약 취소 및 원상회복 소송 제기, ④ 승소 후 강제집행을 진행합니다. 형사적으로는 ① 경찰이나 검찰에 사기죄로 고소장 제출, ② 집주인이 "급전 필요해서 대출받았다"고 인정한 녹음이나 문자 제출, ③ 고소가 받아들여지면 형사 처벌과 함께 배상명령으로 보증금 회수가 가능합니다. 민·형사를 동시에 진행하는 것이 가장 효과적이며, 특히 형사고소는 집주인에게 심리적 압박을 주어 조기 합의를 유도할 수 있어요. 증거로는 계약 당시 "대출 없다"는 집주인 발언(녹음, 문자), 등기부등본, 계약서를 확보하세요.

Q3. 집주인이 빚쟁이들한테 쫓기는데 제 보증금은 안전한가요?

전세 1억 8천으로 들어온 지 4개월 됐어요. 얼마 전에 집주인한테 험악한 사람들이 찾아와서 "돈 갚아라"며 고함 지르는 걸 봤거든요. 알아보니까 집주인이 사채 빚이 엄청 많은 다중채무자래요. 계약할 때는 전혀 몰랐고 멀쩡한 사람인 줄 알았어요. 등기부등본에는 근저당이 없는데 사채업자들 빚이 많은 것 같아요. 이런 경우 나중에 제 보증금 못 받는 거 아닌가요? 지금이라도 계약 취소하고 나올 수 있나요?

A. 관련 문의 답변

임대인의 채무 과다 사실만으로는 계약 취소가 어려우나, 보증금 회수 위험이 있으므로 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령 등 보전 조치가 필요합니다. 

법적으로 이 상황은 미묘합니다. **민법 제110조(사기에 의한 취소)**는 임대인이 중요한 사실을 적극적으로 거짓말하거나 숨긴 경우에 적용되는데, 단순히 개인 채무가 많다는 사실을 알리지 않은 것만으로는 사기로 보기 어려워요. 등기부등본상 근저당이 없다면 법적으로 귀하의 대항력과 우선변제권은 유효하며, 사채 채권은 등기되지 않은 일반 채권이라 귀하의 전세권보다 후순위입니다. 하지만 실질적 위험은 분명히 존재해요. 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

현 시점에서 취할 수 있는 보호 조치는 다음과 같습니다. ① 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령 신청: 계약 종료 전이라도 보증금 회수가 우려되면 법원에 신청하여 확정일자 효력을 유지하며 이사할 수 있어요. ② 민법 제303조 전세권설정등기: 임대인 동의하에 전세권을 등기하면 물권으로 더 강력한 보호가 가능합니다(다만 동의 필요). ③ 민사집행법 제276조 가압류: 보증금 반환 불능 위험이 크면 법원에 가압류를 신청하여 임대인이 부동산을 임의 처분하지 못하도록 차단할 수 있습니다. ④ 조기 계약 해지 협상: 임대인에게 "채무 문제로 주거 안정이 위협받으니 계약을 조기 종료하고 보증금을 돌려달라"고 제안하고, 거부 시 위 법적 조치를 진행하세요.

법률사무소 니케의 전세사기 완전 대응 솔루션

사기죄 완벽 입증 및 형사 대응 전략을 구사합니다. 임대인의 기망 행위(근저당 은폐, 이중계약, 허위 정보)를 명확히 입증하여 형사 처벌을 이끌어내고, 형사소송법 제25조의2 배상명령 제도로 형사 절차에서 보증금 회수를 동시 진행합니다.

임대인 재산 추적 및 긴급 동결 시스템을 운영합니다. 임대인이 재산을 은닉하거나 처분하기 전에 가압류·가처분으로 부동산, 예금, 차량 등 모든 재산을 선제적으로 동결하고, 사기 수익금 추적으로 회수 가능 자산을 발굴합니다.

전세사기피해지원법 전면 활용 서비스를 제공합니다. 지자체 전세사기피해지원위원회 신청부터 LH 우선 매입, 주택도시기금 대출, 법률 지원까지 정부 지원 제도를 총동원하여 신청하고, 피해 인정을 위한 모든 증빙을 체계적으로 준비합니다.

니케 법률사무소의 '전세사기 360도 대응 시스템'은 형사 고소, 민사 소송, 정부 지원, 다른 피해자와의 공동 대응을 동시다발적으로 진행하여 보증금 회수 확률을 극대화합니다. 전세사기로 고통받고 계시다면 지금 즉시 법률사무소 니케의 비밀상담을 신청하세요.

#전세사기변호사 #보증금회수방법 #사기죄배상명령 #전세피해지원 #근저당은폐사기 #임대사기고소 #전세보증금보호