목차

1. 근저당 은폐하고 전세 계약한 집주인 처벌받나요?
2. 집주인이 다중채무자인데 전세금 보호받을 방법 있나요?
3. 전세사기 피해 입었는데 정부 지원 받을 수 있나요?

Q1. 근저당 은폐하고 전세 계약한 집주인 처벌받나요?

4개월 전에 전세 2억 9천으로 계약했어요. 계약할 때 집주인이 "대출 하나도 없는 깨끗한 집이니까 안심하세요"라고 해서 믿고 들어왔는데요. 얼마 전에 등기부등본 확인해보니까 제가 계약하기 15일 전에 2억 3천 근저당이 설정돼 있더라고요. 집주인한테 물으니까 "그때 사업 자금 때문에 급하게 대출받았다, 죄송하다"며 사과만 하는데 이게 사기 아닌가요? 지금 집값이 4억 정도인데 근저당 2억 3천에 제 전세 2억 9천이면 총 5억 2천이라 제 보증금이 위험한 것 같아요. 어떻게 대응해야 하나요?

A. 관련 문의 답변

임대인이 계약에 중대 영향을 미치는 근저당을 고의로 은폐한 행위는 민법 제110조 사기 및 형법 제347조 사기죄 성립 요건을 충족하여 계약 취소 및 형사 처벌이 가능합니다. 

이 사안은 전형적인 전세사기 유형입니다. **민법 제110조(사기·강박에 의한 의사표시)**에 따르면 "사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다"고 규정하는데, 임대인이 계약 체결에 중대한 영향을 미치는 사실(근저당 설정)을 의도적으로 은폐한 것은 명백한 사기입니다. 대법원은 "임대인이 선순위 권리관계를 고의로 숨겨 임차인을 속인 경우 사기죄가 성립한다"고 명확히 판시했습니다(대법원 2009도6788). **형법 제347조(사기죄)**는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다"고 규정하여 형사처벌 근거를 제공합니다.

법적 대응은 민사와 형사 양방향으로 가능합니다. 민사적으로는 ① 내용증명으로 사기를 이유로 계약 취소 의사 통지, ② 보증금 전액 및 이사 비용 등 손해배상 청구, ③ 임대인이 응하지 않으면 계약 취소 및 원상회복 청구 소송, ④ 승소 후 강제집행 절차를 밟습니다. 형사적으로는 ① 경찰 또는 검찰에 사기죄로 고소장 제출, ② 임대인이 "사업 자금 때문에 대출받았다"고 인정한 녹음이나 문자 메시지를 증거로 제출, ③ 형사 처벌과 동시에 배상명령 신청으로 보증금 회수를 추진합니다. 민·형사 병행이 가장 효과적이며, 특히 형사고소는 임대인에게 강한 압박을 가해 조기 합의를 유도할 수 있어요. 증거는 계약 시 "대출 없다"는 집주인 발언 녹음·문자, 등기부등본, 계약서를 반드시 확보하세요.

Q2. 집주인이 다중채무자인데 전세금 보호받을 방법 있나요?

전세 2억 1천으로 들어온 지 2개월 됐어요. 최근에 집주인한테 무서운 사람들이 찾아와서 "빚 갚아라"며 위협하는 걸 목격했어요. 알아보니 집주인이 사채 빚이 엄청 많은 다중채무자래요. 계약할 때는 전혀 몰랐고 멀쩡한 사람인 줄 알았거든요. 등기부등본상 근저당은 없는데 사채업자들한테 빚이 많은 것 같아요. 이러면 나중에 제 보증금 못 받는 거 아닌가요? 계약 취소하고 지금 나갈 수 있나요?

A. 관련 문의 답변

임대인의 채무 과다 사실만으로는 민법 제110조 사기 취소가 어려우나, 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령 및 민사집행법 제276조 가압류 등 보전 조치로 보증금을 보호할 수 있습니다. 

이 상황은 법적으로 복잡합니다. **민법 제110조(사기에 의한 취소)**는 임대인이 중요 사실을 적극적으로 거짓말하거나 은폐한 경우에 적용되는데, 단순히 개인 채무가 많다는 사실을 알리지 않은 것만으로는 사기로 인정받기 어려워요. 등기부등본상 근저당이 없으면 귀하의 대항력과 우선변제권은 여전히 유효하며, 사채 채권은 등기되지 않은 일반 채권이라 귀하의 전세권보다 후순위입니다. 하지만 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어가면 보증금 회수에 현실적인 어려움이 생길 수 있어요.

현재 취할 수 있는 법적 보호 수단은 다음과 같습니다. ① 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령: 계약 종료 전이라도 보증금 회수가 우려되면 법원에 신청하여 확정일자 효력을 유지하며 이사 가능합니다. ② 민법 제303조 전세권설정등기: 임대인 동의하에 전세권을 등기하면 물권으로 더 강력한 보호를 받을 수 있습니다(다만 동의 필요). ③ 민사집행법 제276조 가압류: 보증금 반환 불능 위험이 크면 법원에 가압류를 신청하여 임대인이 부동산을 임의로 처분하지 못하도록 차단합니다. ④ 조기 계약 해지 협상: 임대인에게 채무 문제로 주거 안정이 위협받으니 계약을 조기 종료하고 보증금을 돌려달라고 제안하고, 거부 시 법적 조치를 진행하세요. **주택임대차보호법 제6조의2(임차인의 계약 해지권)**도 활용 가능합니다.

Q3. 전세사기 피해 입었는데 정부 지원 받을 수 있나요?

9개월 전에 전세 2억 6천으로 들어왔는데 알고 보니 집주인이 이 집으로 여러 명한테 이중계약을 했대요. 저 포함 피해자가 6명이나 되고, 집주인은 돈 챙겨서 행방불명이에요. 경찰에 고소했지만 아직 못 잡았고요. 변호사 상담했더니 "형사고소는 처벌만 하는 거고 돈 받으려면 민사소송 해야 한다"는데, 집주인이 도망간 상태에서 소송해봤자 소용있나요? 전세사기 피해자한테 정부에서 도와준다는데 구체적으로 어떻게 신청하나요?

A. 관련 문의 답변

형사 처벌과 보증금 회수는 별개이나 형사소송법 제25조의2 배상명령으로 동시 해결 가능하며, 전세사기피해지원법에 따라 정부 지원을 받을 수 있습니다. 

형사고소와 민사소송은 목적이 다릅니다. **형법 제347조(사기죄)**는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다"고 규정하여 가해자 처벌을 목적으로 하며, 피해자가 직접 돈을 돌려받는 것과는 별개입니다. 그러나 **형사소송법 제25조의2(배상명령)**를 신청하면 형사 재판에서 배상 결정을 함께 받을 수 있으며, 이는 민사 판결과 동일한 효력으로 강제집행이 가능합니다. 별도 민사소송(민사소송법 제195조)도 가능하지만, 임대인이 재산을 은닉했거나 소재불명이면 실제 회수는 어려울 수 있어요.

이럴 때 **전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해지원법)**을 활용해야 합니다. 피해자로 인정받으면 ① 주택도시기금 우선 지원(전세보증금 대출 우대, 최대 5억원), ② 피해 주택 우선 매입(LH나 지자체가 매입 후 저렴하게 임대), ③ 법률 지원 및 소송 비용 지원을 받을 수 있습니다. 신청 방법은 관할 지자체(시·군·구청) 전세사기피해지원위원회에 피해 증명 서류(경찰 고소 접수증, 계약서, 등기부등본 등)를 제출하고, 심의를 거쳐 피해자로 인정되면 각종 지원이 제공됩니다. 한국토지주택공사(LH) 전세피해지원센터(1600-1004)에서도 상담 및 신청이 가능하니 적극 활용하세요. 민사소송은 진행하되, 회수 가능성이 낮으면 정부 지원에 집중하는 것이 현실적입니다.

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