목차

1. 새 세입자가 들어오면 내 전세금은 어떻게 되나요?
2. 새 세입자의 전세금이 제 전세금보다 적으면 어떻게 하나요?
3. 집주인이 새 세입자 전세금을 안 주면 어떻게 하나요?

Q1. 새 세입자가 들어오면 내 전세금은 어떻게 되나요?

만약 집주인이 어떻게든 새 세입자를 들였다면 제 전세금은 어떻게 되나요? 새 세입자의 전세금으로 제 전세금을 주는 건가요? 아니면 제가 손해를 보는 건가요? 새 세입자가 계약금만 주고 아직 잔금을 안 줬으면 제 전세금은 언제 받을 수 있나요? 새 세입자와 집주인 사이의 계약이 제 전세금 회수에 어떤 영향을 주는지 알고 싶습니다.

A. 관련 문의 답변

집주인이 새 세입자로부터 받은 전세금으로 기존 임차인에게 변제하는 것이 **민법 제618조(임대차 종료 시 반환 의무)**에 따른 정상 절차이며, 임차권등기가 있으면 법적으로 기존 임차인이 우선순위입니다. 

집주인이 새로운 세입자를 들이는 경우, 새 세입자의 전세금으로 기존 임차인(의뢰인)의 전세금을 변제하는 것이 일반적인 관행입니다. 이는 전세금 승계 또는 전세금 갈아타기라고 하며, 민법 제618조에 따라 합법적이고 정상적인 절차입니다. 집주인 입장에서는 기존 전세금을 갚지 않으면 새 세입자를 들일 수 없으므로, 새 세입자의 전세금으로 기존 전세금을 변제하게 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의5 임차권등기가 있다면 이 절차는 법적으로 강제되며, 집주인이 이를 거부하면 기존 임차인은 즉시 소송 및 강제집행을 진행할 수 있습니다.

다만 임차권등기가 없는 상태에서 의뢰인이 이사를 나가버리면 집주인이 이를 악용할 가능성이 있습니다. 집주인이 새 세입자에게 "기존 세입자는 전세금을 다 받고 나갔다"고 거짓말하고 새 전세 계약을 체결한 후, 기존 임차인에게는 전세금을 주지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 경우 **주택임대차보호법 제3조(대항력)**을 상실한 기존 임차인은 전세금을 받지 못할 위험이 큽니다. 따라서 반드시 임차권등기를 먼저 완료한 후 이사를 가야 합니다. 임차권등기가 있으면 새 세입자보다 우선순위가 명확하므로, 경매 시에도 먼저 전세금을 받을 수 있어 안전합니다.

Q2. 새 세입자의 전세금이 제 전세금보다 적으면 어떻게 하나요?

제 전세금은 2억 원인데 새 세입자가 1억 5천만 원으로 계약했다고 들었어요. 그럼 5천만 원은 어떻게 받나요? 집주인이 자기 돈으로 메워야 하는 건가요? 아니면 제가 5천만 원은 포기해야 하나요? 새 세입자 전세금이 적을 때 제 전세금을 전액 받을 수 있는 방법이 있는지 알고 싶습니다.

A. 관련 문의 답변

새 세입자 전세금이 기존 전세금보다 적어도 집주인은 민법 제618조 전액 변제 의무가 있으며, 부족분은 집주인의 다른 재산에서 강제집행하여 회수해야 합니다. 

새 세입자의 전세금이 기존 전세금보다 적더라도, 집주인의 전세금 반환 의무는 변하지 않습니다. 민법 제618조는 "임대차가 종료한 때에는 임대인은 보증금을 반환하여야 한다"고 규정하며, 이는 전액 반환 의무를 의미합니다. 말씀하신 것처럼 기존 전세금이 2억 원인데 새 세입자가 1억 5천만 원만 계약했다면, 집주인은 새 세입자로부터 받은 1억 5천만 원과 본인의 자금 5천만 원을 합쳐 총 2억 원을 기존 임차인에게 변제해야 합니다. 집주인이 자금이 부족하다는 이유로 변제를 거부하면, 기존 임차인은 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 승소 후 집주인의 다른 재산(부동산, 예금, 급여 등)을 강제집행할 수 있습니다.

실제 대응 방법을 말씀드리면, 첫째, 새 세입자 전세금 규모를 파악한 후 집주인에게 부족분 변제 계획을 요구합니다. 둘째, 집주인이 거부하면 민사소송법에 따라 전세금 반환 청구 소송을 즉시 제기합니다. 셋째, 승소 후 민사집행법 제246조(부동산 강제집행), 제227조(채권 압류) 등을 활용하여 집주인의 부동산이나 예금을 압류합니다. 넷째, 주택임대차보호법 제3조의5 임차권등기를 유지한 채로 해당 주택에 대한 경매 신청을 통해 우선변제권을 행사합니다. 새 세입자 전세금이 적다고 포기할 필요는 전혀 없으며, 법적 수단을 통해 전액 회수가 가능합니다.

Q3. 집주인이 새 세입자 전세금을 안 주면 어떻게 하나요?

집주인이 새 세입자로부터 전세금을 받았는데도 제한테 안 준다고 하면 어떻게 하나요? "새 세입자 전세금은 다른 데 썼다", "당신은 나중에 줄게" 이런 식으로 미루면요? 법적으로 강제할 수 있나요? 아니면 제가 계속 기다려야 하나요? 집주인이 전세금을 횡령한 것 아닌가요?

A. 관련 문의 답변

집주인이 새 세입자 전세금을 받고도 기존 임차인에게 변제하지 않으면 민법 제618조 채무불이행이며, 형법 제355조(횡령죄) 성립 가능성도 있고, 즉시 소송 및 강제집행으로 회수해야 합니다. 

집주인이 새 세입자로부터 전세금을 받고도 기존 임차인에게 변제하지 않는 것은 명백한 민법 제618조 위반이자 채무불이행입니다. 특히 집주인이 "새 세입자 전세금으로 기존 임차인 전세금을 변제하겠다"고 약속했다면, 이는 민법 제527조(계약) 위반이며 즉시 소송 사유가 됩니다. 또한 집주인이 새 세입자 전세금을 다른 용도로 사용했다면, 이는 형법 제355조(횡령죄) "타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천5백만 원 이하의 벌금에 처한다"에 해당할 수 있어, 형사 고소도 가능합니다.

법적 대응 절차를 말씀드리면, 첫째, 집주인에게 내용증명을 보내 "새 세입자 전세금을 받은 사실을 알고 있으며, 7일 이내 전세금을 변제하지 않으면 법적 조치를 취하겠다"고 통보합니다. 둘째, 기한 내 변제하지 않으면 즉시 전세금 반환 청구 소송을 제기합니다. 셋째, 승소 판결 후 민사집행법에 따라 집주인의 예금, 부동산, 급여를 강제 압류합니다. 넷째, 횡령 혐의가 명백하면 형법 제355조 횡령죄로 형사 고소를 병행하여 집주인에게 심리적 압박을 가합니다. 집주인의 미루기 전술에 속지 마시고, 즉시 법적 조치를 취해야 전세금을 안전하게 회수할 수 있습니다.

법률사무소 니케의 새 세입자 전세금 추적 및 회수 시스템

새 세입자 전세금 규모 및 입금 내역 추적입니다. 집주인이 새 세입자와 체결한 계약서, 입금 내역 등을 법적 수단으로 확보하여 새 세입자 전세금이 얼마인지, 집주인이 실제로 받았는지를 정확히 파악하고, 민법 제618조 변제 의무 이행을 강제합니다.

부족분 변제 계획 수립 및 강제집행 전략입니다. 새 세입자 전세금이 기존 전세금보다 적을 경우, 집주인의 다른 재산(부동산, 예금, 급여)을 조사하여 민사집행법 제246조, 제227조 강제집행 대상을 특정하고, 즉시 압류 절차를 진행합니다.

횡령죄 형사 고소 병행 전략입니다. 집주인이 새 세입자 전세금을 받고도 변제하지 않으면, 형법 제355조 횡령죄로 형사 고소를 병행하여 집주인에게 강력한 심리적 압박을 가하고, 형사 처벌 가능성을 무기로 전세금 변제를 유도합니다.

마지막으로, 니케 법률사무소의 '전세금 승계 추적 시스템'을 통해 새 세입자 전세금의 흐름을 실시간으로 추적하고, 집주인이 해당 금액을 다른 용도로 사용하지 못하도록 선제적 법적 조치를 취하여 의뢰인의 전세금을 100% 회수합니다. 새 세입자가 들어왔는데 전세금을 못 받고 있다면 지금 즉시 법률사무소 니케의 비밀상담을 받으시기 바랍니다.

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