목차

1. 집주인이 근저당 숨기고 전세 계약했어요
2. 계약 후 알고 보니 집주인이 다중채무자래요
3. 전세사기로 고소하면 보증금 받을 수 있나요?

Q1. 집주인이 근저당 숨기고 전세 계약했어요

6개월 전에 전세 3억으로 계약했는데요. 계약할 때 집주인이 "대출 없고 깨끗한 집"이라고 해서 믿고 들어왔어요. 그런데 며칠 전에 등기부등본을 떼어봤더니 제가 계약하기 한 달 전에 2억 5천 근저당이 설정돼 있었더라고요. 집주인한테 따졌더니 "그때는 급하게 돈이 필요해서 대출받았다, 미안하다"면서 대충 넘어가려고 해요. 지금 집값을 알아봤더니 4억 정도 하는데, 근저당 2억 5천에 제 전세 3억이면 5억 5천이잖아요. 이러면 나중에 제 보증금 못 받는 거 아닌가요? 어떻게 해야 하나요?

A. 관련 문의 답변

임대인이 중요 사실을 은폐하여 체결한 계약은 민법 제110조 사기에 해당하며, 계약 취소 및 손해배상 청구가 가능하고 형사고소도 가능합니다. 

말씀하신 상황은 민법 제110조(사기·강박에 의한 의사표시) 가 적용되는 전형적인 전세사기 사례입니다. 이 조항은 "사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다"고 규정하며, 임대인이 계약 체결에 중대한 영향을 미치는 사실(근저당 존재)을 의도적으로 숨긴 행위는 명백한 사기에 해당합니다. 대법원은 "임대인이 선순위 권리관계를 고의로 은폐하여 임차인을 기망한 경우 사기죄 및 민사상 불법행위가 성립한다"고 판시했습니다(대법원 2009도6788). 특히 **형법 제347조(사기죄)**는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다"고 규정하여 형사처벌도 가능합니다.

법적 조치는 두 가지 방향으로 진행 가능합니다. 민사적 조치: ① 계약 취소 통지(내용증명으로 사기를 이유로 계약 취소 의사 표시), ② 보증금 전액 반환 청구(귀하가 지급한 3억 + 이사 비용 + 손해), ③ 임대인이 불응하면 계약 취소 및 원상회복 청구 소송 제기, ④ 승소 후 강제집행. 형사적 조치: ① 사기죄로 고소장 제출(경찰서 또는 검찰), ② 임대인이 "급하게 대출받았다"고 인정한 녹음이나 문자 제출, ③ 고소가 받아들여지면 형사 처벌과 함께 배상명령(형사소송법 제25조의2)으로 보증금 회수 가능. 민·형사 동시 진행이 가장 효과적이며, 특히 형사고소는 임대인에게 심리적 압박을 주어 조기 합의를 유도할 수 있습니다. 증거로는 ① 계약 당시 "대출 없다"는 집주인 말을 녹음 또는 문자, ② 등기부등본(근저당 설정일 확인), ③ 계약서를 확보하시기 바랍니다.

Q2. 계약 후 알고 보니 집주인이 다중채무자래요

전세 2억으로 들어온 지 3개월 됐는데요. 최근에 집주인한테 이상한 사람들이 찾아와서 "돈 갚으라"고 난리 치는 걸 봤어요. 알아보니까 집주인이 여기저기 빚이 엄청 많은 다중채무자래요. 저는 계약할 때 아무것도 몰랐고 집주인은 멀쩡한 사람인 줄 알았거든요. 등기부등본에는 근저당이 없는데, 사채업자들한테 빚이 많은 것 같아요. 이런 경우 나중에 제 보증금이 위험한 거 아닌가요? 지금이라도 계약을 취소하고 나갈 수 있을까요?

A. 관련 문의 답변

임대인의 채무 과다 사실만으로는 계약 취소 사유가 되지 않으나, 보증금 회수 위험이 크므로 임대차등기명령 및 가압류 등 보전 조치가 필요합니다. 

말씀하신 상황은 법적으로 미묘한 사안입니다. **민법 제110조(사기에 의한 취소)**는 임대인이 중요한 사실을 적극적으로 은폐하거나 거짓말한 경우에 적용되는데, 임대인이 단순히 개인 채무가 많다는 사실을 숨긴 것만으로는 사기로 보기 어렵습니다. 등기부등본상 근저당이 없다면 법적으로 귀하의 대항력 및 우선변제권은 여전히 유효하며, 사채 채권은 등기되지 않은 일반 채권이므로 귀하의 전세권보다 후순위입니다. 다만 실질적 위험은 분명히 존재합니다. 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

현 시점에서 취할 수 있는 법적 보호 조치는 다음과 같습니다. ① 임대차등기명령 신청(주택임대차보호법 제3조의3): 계약이 종료되지 않았어도 보증금 회수가 어려울 우려가 있으면 법원에 신청하여 확정일자 효력을 유지한 채 이사 가능. ② 전세권설정등기(민법 제303조): 임대인 동의하에 전세권을 등기하면 물권으로서 더 강력한 보호 가능(다만 임대인 동의 필요). ③ 임대인 재산에 대한 가압류(민사집행법 제276조): 보증금 반환 불능 위험이 있으면 법원에 가압류 신청하여 임대인이 부동산을 마음대로 처분하지 못하도록 차단. ④ 조기 이사 및 보증금 반환 협상: 임대인에게 "채무 문제가 심각해 보이니 계약을 조기 종료하고 보증금을 돌려달라"고 제안하고, 거부 시 위 법적 조치 진행. 계약 취소는 어려우나, **주택임대차보호법 제6조의2(임차인의 계약 해지권)**을 검토할 수 있습니다. 이 조항은 임대인이 의무를 위반하여 임차인이 계약 목적을 달성할 수 없을 때 해지를 허용합니다. 집주인의 채무 상황으로 인해 주거 안정이 위협받는다면 이를 근거로 해지를 주장할 수 있습니다.

Q3. 전세사기로 고소하면 보증금 받을 수 있나요?

작년에 전세 2억 5천으로 들어왔는데 알고 보니 집주인이 이 집으로 여러 명한테 전세사기를 쳤대요. 저 말고도 피해자가 3명이나 더 있고, 집주인은 그 돈 다 챙겨서 잠적했어요. 경찰에 고소는 했는데 집주인을 못 찾고 있고요. 변호사님한테 물어봤더니 "형사고소로는 돈 못 받고 민사소송 해야 한다"고 하시던데, 민사소송 해봤자 집주인이 도망갔으면 소용없는 거 아닌가요? 전세사기 피해자는 나라에서 지원해준다는 얘기도 들었는데 어떻게 받을 수 있나요?

A. 관련 문의 답변

전세사기 형사 처벌과 보증금 회수는 별개 절차이며, 민사소송 및 배상명령으로 회수를 시도하고 전세사기피해지원법에 따른 정부 지원도 검토해야 합니다. 

말씀하신 대로 형사고소와 보증금 회수는 별개입니다. 형법 제347조(사기죄) 처벌은 가해자에 대한 형벌이며, 피해자가 돈을 돌려받는 것과는 직접적 관련이 없습니다. 다만 형사 절차에서 **형사소송법 제25조의2(배상명령)**를 신청하면 형사 판결과 함께 배상 결정을 받을 수 있으며, 이는 민사 판결과 동일한 효력이 있어 강제집행이 가능합니다. 또한 민사소송법 제195조 등에 따라 별도 민사소송으로 손해배상 청구도 가능합니다. 다만 임대인이 재산을 모두 은닉하거나 소재 불명 상태라면 실제 회수는 어려울 수 있습니다.

이런 경우 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(약칭 전세사기피해지원법)이 2023년부터 시행되고 있습니다. 이 법에 따르면 ① 전세사기 피해자로 인정받으면(지자체 전세사기피해지원위원회 심의), ② 주택도시기금에서 우선 지원(전세보증금 대출 우대, 최대 5억원), ③ 피해 주택 우선 매입(LH나 지자체가 주택 매입 후 저렴하게 임대), ④ 법률 지원 및 소송 비용 지원 등을 받을 수 있습니다. 신청 절차는 ① 피해 사실 확인(경찰 고소 접수증, 피해 확인서 등), ② 관할 지자체(시·군·구청) 전세사기피해지원위원회에 신청, ③ 심의 및 인정, ④ 지원 프로그램 신청입니다. 또한 한국토지주택공사(LH) 전세피해지원센터(전화: 1600-1004)에서 상담 및 지원을 받을 수 있습니다. 민사소송은 반드시 진행하되, 실제 회수 가능성이 낮다면 정부 지원 제도를 적극 활용하시기 바랍니다.

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사기죄 입증 및 형사 고소 전략입니다. 임대인의 기망 행위(근저당 은폐, 다중 계약 체결, 허위 정보 제공 등)를 구체적으로 입증하여 형사 처벌을 이끌어내고, 배상명령 제도를 활용하여 형사 절차에서 동시에 보증금 회수를 추진합니다.

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전세사기피해지원법 활용 극대화입니다. 지자체 전세사기피해지원위원회 신청부터 LH 우선 매입, 주택도시기금 대출, 법률 지원까지 정부 지원 제도를 총망라하여 신청하고, 피해 인정을 위한 증빙 자료를 체계적으로 준비합니다.

마지막으로, 니케 법률사무소의 고유 기술인 '전세사기 입체 대응 시스템'을 통해 형사 고소, 민사 소송, 정부 지원, 다른 피해자와의 공동 대응을 동시에 진행하여 보증금 회수 가능성을 최대한 높입니다. 정확한 해결책을 알기 위해서 법률사무소 니케에서 상담을 받아보시길 바랍니다. 다만, 정확한 상담 결과는 비밀상담을 통해서만 가능합니다.

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