목차

1. 전세끼리 누수 났는데 윗집 세입자가 책임 안 진다는데 어떡하죠?
2. 층간 방수층 하자인데 윗집이랑 우리 집 주인이 서로 떠넘기고 있어요
3. 건물 공용 배관 터졌는데 우리 집주인만 책임지나요?

Q1. 전세끼리 누수 났는데 윗집 세입자가 책임 안 진다는데 어떡하죠?

윗집도 저희도 둘 다 전세 살아요. 그런데 윗집에서 세탁기 호스를 제대로 안 꽂아놔서 물이 쫙 새서 저희 집 천장이랑 벽이 다 엉망이 됐어요. 윗집 사람한테 수리비 달라고 했더니 "저도 전세인데요? 집주인한테 하세요"라고 하더라고요. 윗집 주인한테 얘기하니까 "제 세입자가 실수한 거니까 세입자한테 받으세요"래요. 저희 집 주인은 "제가 왜요?"라고만 하고요. 누가 책임지는 건지 도통 모르겠고 다들 서로 떠넘기기만 해요. 전세 사는 사람끼리는 청구 못 하는 건가요?

A. 관련 문의 답변

세입자의 명백한 과실로 발생한 누수는 민법 제750조에 따라 윗집 세입자에게 직접 손해배상을 청구할 수 있으며, 건물 하자가 복합된 경우 집주인도 함께 책임집니다. 

윗집 세입자가 세탁기 호스를 제대로 연결하지 않은 것은 민법 제750조(불법행위로 인한 손해배상책임) 상 명백한 과실에 해당합니다. 전세 계약 여부와 관계없이 타인에게 손해를 입힌 사람은 당연히 배상 책임을 져야 합니다. "저도 세입자인데요"라는 말은 법적으로 아무런 면책 사유가 되지 못합니다. 따라서 원칙적으로 윗집 세입자에게 천장 수리비, 벽지 교체비, 곰팡이 제거비 등 모든 복구 비용을 청구할 수 있습니다.

다만 현실적으로 세입자가 배상 능력이 없거나 전세 만료 후 연락이 두절되는 경우가 많습니다. 이때는 윗집 건물 소유자도 **민법 제758조(공작물 책임)**에 따라 공동 책임을 질 수 있습니다. 특히 배관 노후화, 방수 불량 등 건물 자체의 하자가 함께 작용했다면 집주인의 관리 소홀 책임이 인정됩니다. 실무적으로는 윗집 세입자와 윗집 소유자를 모두 공동 피고로 소송하는 것이 가장 확실합니다. 법원이 각자의 책임 비율을 판단하고, 피해자는 둘 중 재산이 있는 쪽으로부터 확실히 배상받을 수 있습니다.

Q2. 층간 방수층 하자인데 윗집이랑 우리 집 주인이 서로 떠넘기고 있어요

전문가 불러서 감정받아 봤더니 층간 바닥 방수층이 문제래요. 그게 윗집 바닥이면서 동시에 우리 집 천장이잖아요. 그런데 양쪽 집주인이 계속 싸워요. 우리 집 주인은 "윗집 바닥이니까 윗집 주인이 고쳐야죠"라고 하고, 윗집 주인은 "그건 아래집 천장인데 아래집이 수리해야죠"라고 해요. 법적으로 정확하게 누구 책임인지 알고 싶어요. 저는 빨리 곰팡이만 없애면 되는데 둘 다 안 고치겠다고 버티니까 피해만 커져요.

A. 관련 문의 답변

층간 바닥 슬래브는 대법원 판례상 윗층 소유자에게 관리 의무가 있으며, 민법 제758조에 따라 방수층 하자로 인한 손해는 윗집 집주인이 배상해야 합니다. 

층간 바닥이 윗집 것인지 아랫집 것인지는 오래된 분쟁 주제입니다만, 대법원 판례는 민법 제216조(토지 소유권의 범위) 유추 적용을 통해 층간 콘크리트 슬래브는 윗층 소유자의 관리 책임 영역이라고 명확히 판시했습니다. 즉 윗집 바닥 겸 아랫집 천장인 구조물은 법적으로 윗층 집주인이 관리하고 수리할 의무를 집니다. 방수층 노후화나 균열로 누수가 발생했다면 윗집 소유자가 **민법 제758조(공작물의 설치·보존상 하자로 인한 책임)**에 따라 수리 및 손해배상 의무를 부담합니다.

그러나 누수 원인이 복합적인 경우(건축 당시 시공 불량 + 관리 부실 등)도 많습니다. 감정서에 "원시적 시공 불량" 같은 내용이 있다면 건설사에도 하자보수 및 손해배상을 청구할 수 있으니 감정서를 꼼꼼히 확인하세요. 책임 소재가 불분명하면 윗집·아랫집 소유자를 모두 피고로 하여 소송하고 법원이 책임 비율을 정하도록 하는 것이 현실적입니다. 윗집 집주인에게 우선 청구하되, 거부 시 양쪽 모두 소송에 포함시키면 됩니다.

Q3. 건물 공용 배관 터졌는데 우리 집주인만 책임지나요?

다세대 2층에 사는데요, 건물 공용 급수관이 낡아서 터졌대요. 물이 저희 집으로 쏟아져서 피해가 엄청났어요. 감정사가 "이건 건물 전체가 같이 쓰는 배관이에요"라고 했는데, 이런 경우 저희 집 주인한테만 수리비 청구하면 되는 건가요? 아니면 건물에 있는 집주인들 전부한테 청구해야 하나요? 집주인이 5명 정도 되는데 연락처도 잘 모르고요. 관리인도 없는 건물이라 누가 관리하는지도 모르겠어요.

A. 관련 문의 답변

공용 배관은 집합건물법 제10조상 전체 구분소유자의 공동 관리 대상이며, 민법 제758조에 따라 모든 집주인이 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다. 

다세대 주택의 공용 설비는 **집합건물법 제10조(공용부분의 정의 및 관리)**에 따라 각 호실 소유자 전원이 공동으로 소유하고 관리해야 할 법적 의무를 집니다. 공용 급수관 파손으로 발생한 누수는 민법 제758조(공작물 책임) 규정에 근거하여 모든 집주인들이 연대하여 배상 책임을 부담합니다. 연대책임의 의미는 피해자가 집주인 중 아무에게나 손해 전액을 청구할 수 있다는 것입니다. 실무에서는 연락 가능한 집주인이나 재산 있는 집주인에게 먼저 청구하고, 그가 나중에 다른 소유자들에게 분담금을 구상하는 식으로 진행됩니다.

소송할 때는 건물 등기부등본을 떼어서 모든 구분소유자를 확인한 뒤 전원을 공동 피고로 소송하는 것이 법적으로 정확합니다. 하지만 소유자가 많고 연락이 어려운 경우, 연락 가능한 일부만 상대로 소송한 후 연대책임 규정으로 전액 배상받는 것도 가능합니다. 관리인이나 관리단 없이 방치된 건물은 관리 체계 부재 자체가 과실로 인정될 수 있으니 이를 적극 주장하세요. 피해 발생 즉시 파악 가능한 모든 소유자에게 내용증명을 보내 책임을 명확히 해두는 것이 중요합니다.

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책임 주체 전면 추적 및 전략적 타깃 설정입니다. 누수 원인 규명부터 건물 구조 분석, 등기부등본 조회, 임대차 계약 내용 확인까지 진행하여 법적 책임이 있는 모든 주체(세입자, 소유자, 관리주체, 시공사 등)를 빠짐없이 파악합니다. 각자의 배상 능력과 재산 상태까지 조사하여 실제 회수 가능성이 높은 최적의 청구 대상을 전략적으로 선정합니다.

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